İstanbul genelinde gayrimenkul piyasasını yakından takip eden vatandaşlar ve yatırımcılar için oldukça sevindirici ve ezber bozan gelişmeler yaşanıyor. Megakent sınırları içerisinde ev sahibi olmanın maliyeti ile o evden elde edilen kira geliri arasındaki makas uzun yıllar sonra ilk kez kiralar lehine açılmaya başladı. Konut fiyatlarındaki yükseliş hızının kiraların artış hızından daha yavaş kalması bir gayrimenkul yatırımının kendini amorti etme süresini inanılmaz derecede kısalttı. Son açıklanan 2026 yılı emlak piyasası raporlarına göre yatırımın geri dönüş süresi 199 aya kadar gerileyerek 2008 yılından bu yana kaydedilen en düşük ve en cazip seviyeye ulaştı. Yıllardır kendi evine sahip olmanın hayalini kuran veya birikimini emlak sektöründe doğru değerlendirmek isteyenler için piyasadaki bu yeni dengeleri keşfetmek büyük önem taşıyor.
2022 Yılındaki 329 Aylık Zirveden 199 Aya Keskin Düşüş
Emlak sektöründe kira çarpanı olarak da bilinen yatırımın geri dönüş süresi tarihsel bir değişimden geçiyor. Verilere bakıldığında 2022 yılının ortalarında bir evin kendi parasını çıkarma süresi 329 ay gibi çok yüksek bir seviyeye kadar tırmanmıştı. Ancak takip eden yıllarda son derece istikrarlı bir düşüş grafiği sergileyen bu oran 2026 yılı itibarıyla tam 199 aya yani yaklaşık 16 yıla kadar geriledi. Bu keskin düşüşün arkasındaki en büyük etken ise kira fiyatları ile ev satış fiyatları arasındaki asimetrik büyüme hızı oldu. Yapılan son piyasa analizlerine göre İstanbul genelinde son 2 yıl içerisinde konut satış fiyatları yüzde 65 oranında bir artışla ortalama 6.842.000 lira seviyesine ulaşırken aynı dönemde konut kiraları yüzde 101 oranında devasa bir artış göstererek ortalama 36.707 liraya kadar tırmandı.
Yüzde 25 Sınırının Kalkması 18 Yıllık Rekoru Getirdi
Sektör uzmanları kira getirilerindeki bu olağanüstü ivmelenmeyi temel olarak 2 büyük ekonomik nedene bağlıyor. İlk olarak pandemi döneminde kiracıları korumak ve onlara nefes aldırmak için uygulanan yüzde 25 oranındaki kira artış sınırının tamamen kaldırılması piyasayı doğrudan etkiledi. Sözleşmelerin yeniden enflasyon oranlarına uyarlanması kira gelirlerini hızla yukarı çekti. İkinci büyük etken ise piyasadaki yüksek faiz ortamı sebebiyle konut satış talebinin büyük ölçüde baskılanması ve yatırımcıların ellerindeki nakit varlıkları daha yüksek faizli banka mevduat hesaplarında değerlendirmeyi tercih etmesi oldu. Merkez Bankası tarafından açıklanan mart ayı verilerine göre konut fiyat endeksi yıllık bazda yüzde 26 oranında bir artış gösterse de enflasyon karşısında aslında yüzde 3 oranında reel bir kayıp yaşadı. Tüm bu ekonomik koşullar ve piyasa dinamikleri gayrimenkul yatırımcıları için son 18 yılın en cazip amortisman dönemini beraberinde getirmiş oldu.
